مراحل الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند رسمی را در 4 مرحله برای شما  عزیزان توضیح خواهم داد.

مرحله اول:‌طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

یکی از مشکلاتی که به دنبال; معامله (خرید و فروش) ملک; گریبان گیر خریداران می شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفتر خانه و تنظیم سند رسمی انتقال است. این نقض تعهد در حالی ست که  غالبا فروشنده  درصد بالایی از ثمن معامله ( قیمت ملک) را دریافت نموده است  و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک و یا عدم توانایی بر پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد،  از انجام تعهد خود  سر باز می زند. در این نوشتار کوشیده ایم تا  به اختصار راهکارهای قانونی جهت احقاق حقوق قانونی خریداران   از طریق توسل به مراجع قانونی را شرح دهیم.

مرحله دوم:‌مقدمات لازم جهت طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

 پس از تنظیم مبایعه نامه( قولنامه) و عقد قرارداد بیع  با تعیین  دفترخانه ، طرفین قرارداد  متعهد می شوند که در تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال  و پرداخت الباقی ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند، در صورتیکه فروشنده از انجام تعهد خود امتناع نماید و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می تواند با حضور در دفترخانه در  همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر نماید. در این گواهی درج می شود که در تاریخ مقرر شده در مبایعه نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده است و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع نموده است.
در صورتی که در مبایعه نامه دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد خریدار می تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.
در صورت عدم حضور فروشنده در تاریخ تعیین شده در اظهارنامه خریدار می تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال به دادگاه صالح ( محل وقوع ملک ملاک صلاحیت می باشد) مراجعه نماید.

مرحله سوم:‌موانع طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

خریدار باید اطمینان حاصل نماید که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد ؛ چراکه در این حالت می بایست فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه نماید.
همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد ، خریدار می تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام نماید. در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

مرحله چهارم:اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

پس از صدور حکم قطعی، خریدار می بایست اجرای حکم را  از واحد اجرای احکام درخواست نماید.
حکم اجرایی به محکوم علیه ( فروشنده) ابلاغ می شود و اگر وی ظرف 10 روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می نماید .دایره اجرابه دفترخانه ای  که مقرر شده بود مبادرت به تنظیم سند نماید،  اطلاع می دهد پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع نماید تا نسبت به امضای سند ( به جای فروشنده اصلی) اقدام کند. ماده 145 قانون اجرایی احکام مدنی نیز صراحتاً برهمین امر دلالت داشته و مقرر می دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضاء سند انتقال به نام خریدار نشود نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی بنام خریدار امضاء می‌نماید»
در پایان باید به این نکته اشاره نمود که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که  از آثار حکم الزام  به تنظیم سند نمی‌باشد .